Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Bulgarie et vous vous demandez combien vous allez payer en impôts locaux ? La réponse courte : très peu. La Bulgarie n’applique aucune taxe d’habitation à la charge du locataire, et la taxe foncière se situe entre 0,01 % et 0,45 % de la valeur fiscale du bien — une valeur cadastrale souvent très inférieure au prix d’achat réel. Ce sont les 265 municipalités du pays qui fixent les taux, ce qui explique des écarts importants entre Sofia et un village du sud.
Comment fonctionnent les impôts locaux en Bulgarie ?
En Bulgarie, les impôts locaux sont régis par la Loi sur les impôts et taxes locaux (Zakon za mestnite danatsi i taksi) et administrés directement par les municipalités — pas par l’Agence nationale des recettes (NRA). Depuis mai 2024, l’administration et la collecte de ces taxes ont été transférées aux municipalités, qui gèrent chacune leur propre base de données immobilière.
Les principales taxes locales versées au budget municipal sont la taxe sur les biens immobiliers (taxe foncière), la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’acquisition immobilière, la taxe sur les véhicules et la taxe sur les brevets/licences pour certaines petites activités. En tant qu’expatrié propriétaire, ce sont surtout les deux premières qui vous concernent au quotidien.
La taxe foncière en Bulgarie : taux et calcul
La taxe foncière annuelle (данък върху недвижимите имоти) s’applique à tous les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient bulgares ou étrangers. Pas de distinction de nationalité : si vous possédez un appartement à Sofia ou une maison en province, vous payez.
Le taux est fixé par chaque municipalité dans une fourchette légale de 0,1 ‰ à 4,5 ‰ de la valeur fiscale du bien, soit en pourcentage : 0,01 % à 0,45 %. En pratique, la plupart des municipalités appliquent un taux autour de 0,15 %.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Fourchette légale | 0,01 % à 0,45 % de la valeur fiscale cadastrale |
| Taux courant en pratique | ~0,15 % dans la majorité des communes |
| Base de calcul | Valeur fiscale cadastrale (souvent 3 à 5 fois inférieure au prix de marché) |
| Résidence principale | Réduction de 50 % sur la taxe foncière |
| Échéances de paiement | 2 versements : 30 juin et 31 octobre |
| Paiement anticipé intégral | Remise de 5 % si payé avant le 30 avril |
Un point crucial à comprendre : la valeur fiscale cadastrale sur laquelle est calculée la taxe est très inférieure au prix de marché. Les dernières réévaluations cadastrales datent et n’ont pas suivi la hausse des prix immobiliers. Pour un appartement acheté 80 000 € à Sofia, la valeur cadastrale peut être de 15 000 à 25 000 €. C’est ce qui rend la fiscalité immobilière bulgare particulièrement légère.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (такса смет)
En plus de la taxe foncière, chaque propriétaire doit s’acquitter de la taxe ordures ménagères (taksa smet). Elle est facturée en même temps que la taxe foncière et collectée par la municipalité. Son montant est calculé sur la base de la valeur fiscale cadastrale du bien, avec un taux qui varie selon les communes — généralement entre 0,14 % et 0,45 % de cette valeur.
En montant brut, comptez entre 30 et 100 BGN par an (soit environ 15 à 50 €) pour un appartement standard. C’est sans commune mesure avec la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) française, qui dépasse souvent 200 € par an pour un logement équivalent.
Et la taxe d’habitation ? Elle n’existe pas en Bulgarie
C’est l’une des surprises les plus agréables pour les expatriés français : il n’y a aucune taxe d’habitation en Bulgarie. Ni pour le propriétaire, ni pour le locataire. Le concept même n’existe pas dans la législation fiscale bulgare. Si vous louez un appartement à Sofia ou à investissez dans l’immobilier bulgare, votre locataire ne paiera aucun impôt local lié à l’occupation du logement.
Pour rappel, la France a supprimé la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2023, mais elle reste due sur les résidences secondaires. En Bulgarie, cette problématique n’existe tout simplement pas.
Combien ça coûte concrètement ? Exemples chiffrés
Les montants théoriques, c’est bien. Les montants réels, c’est mieux. Voici ce que paient nos clients en impôts locaux (taxe foncière + ordures ménagères combinées) :
| Type de bien | Localisation | Taxes locales annuelles (foncière + ordures) |
|---|---|---|
| Appartement 60 m² | Sofia centre | 50 – 70 €/an |
| Appartement 45 m² | Plovdiv / Bourgas | 30 – 50 €/an |
| Maison 90 m² | Ville moyenne (Veliko Tarnovo, Stara Zagora) | 20 – 40 €/an |
| Maison avec terrain | Village rural | 5 – 15 €/an |
À titre de comparaison, la taxe foncière moyenne en France pour un appartement équivalent dépasse les 800 €/an en grande ville. L’écart est considérable et c’est l’un des facteurs qui rendent l’investissement immobilier en Bulgarie si attractif pour les expatriés français.
Les autres taxes locales à connaître
Au-delà de la taxe foncière et des ordures, d’autres taxes municipales peuvent vous concerner en tant qu’expatrié propriétaire :
La taxe d’acquisition immobilière est due au moment de l’achat. Elle représente entre 2 % et 3,5 % de la valeur du bien (selon la municipalité), à la charge de l’acquéreur. À cela s’ajoutent les frais de notaire (~1 %) et l’enregistrement au cadastre (0,1 %).
La taxe sur les véhicules est un impôt local annuel, payable à la mairie où le véhicule est immatriculé. Elle dépend de la puissance et de l’ancienneté du véhicule. Si vous comptez acheter une maison en Bulgarie et y vivre à l’année, c’est un poste à prévoir, même s’il reste modeste.
La taxe touristique s’applique si vous mettez votre bien en location saisonnière : entre 0,20 et 3 BGN par nuitée (soit 0,10 à 1,50 €), selon le type d’hébergement et la municipalité. C’est le propriétaire qui la collecte et la reverse.
Ce que les blogs ne vous disent pas
Après avoir accompagné une cinquantaine de clients dans leur installation en Bulgarie, voici trois points que les guides génériques passent sous silence :
1. La valeur cadastrale est déconnectée du marché. La dernière réévaluation cadastrale majeure remonte à 2002. Depuis, les prix immobiliers en Bulgarie ont été multipliés par trois ou quatre dans certaines zones. Votre taxe foncière est donc calculée sur une base artificiellement basse. C’est un avantage fiscal réel, mais il faut savoir que cette situation pourrait évoluer si les autorités décident une mise à jour cadastrale.
2. Vous avez 2 mois pour déclarer votre bien. Après la signature de l’acte notarié, le nouveau propriétaire doit enregistrer le bien auprès du service des impôts municipaux dans un délai de 60 jours. Passé ce délai, une pénalité est appliquée. C’est une démarche simple (formulaire standard + copie de l’acte), mais que certains expatriés oublient.
3. Le paiement en ligne est possible. La plupart des municipalités proposent un accès en ligne pour vérifier et payer vos taxes locales. Il faut votre numéro personnel (issu de la carte de résidence) et un code PIN délivré par la mairie, ou une signature électronique. Vous pouvez aussi payer en espèces ou par carte dans les bornes EasyPay, présentes partout dans le pays — pratique si vous vivez en zone rurale.
FAQ — Impôts locaux en Bulgarie
Un étranger paie-t-il les mêmes taxes locales qu’un Bulgare ?
Oui. La fiscalité immobilière s’applique de manière identique aux nationaux et aux étrangers. Aucune surtaxe, aucune distinction de nationalité.
Doit-on payer la taxe foncière même si le bien est inoccupé ?
Oui. La taxe foncière et la taxe ordures sont dues chaque année, que le bien soit occupé, loué ou vacant. Il n’existe pas d’exonération pour logement inoccupé en Bulgarie.
Comment bénéficier de la réduction de 50 % sur la taxe foncière ?
Le bien doit être enregistré comme votre résidence principale auprès de la municipalité. Cela suppose que vous y viviez effectivement et que vous soyez inscrit à cette adresse. Si vous possédez plusieurs biens, un seul peut bénéficier de cette réduction.
Les terres agricoles sont-elles soumises à la taxe foncière ?
Non. Les terres agricoles et les forêts sont exonérées de taxe foncière en Bulgarie. C’est un point intéressant pour les investisseurs qui envisagent l’achat de terrains agricoles.
Quelle est la fiscalité sur les revenus locatifs en Bulgarie ?
Les loyers perçus sur un bien situé en Bulgarie sont imposés à 10 % (flat tax), avec une déduction forfaitaire de 10 % sur le revenu brut pour frais. Le taux réel est donc de 9 % du loyer brut. C’est la même logique que pour la fiscalité des expatriés en Bulgarie. La convention fiscale franco-bulgare évite la double imposition.
Existe-t-il un impôt sur la fortune immobilière en Bulgarie ?
Non. Il n’y a pas d’IFI ni d’ISF en Bulgarie. Aucun impôt sur la fortune, quelle que soit la valeur de votre patrimoine immobilier. C’est une différence majeure avec la France, où l’IFI s’applique dès 1,3 million d’euros de patrimoine net immobilier.
Vous avez un projet immobilier en Bulgarie ?
50 clients accompagnés · 30 sociétés créées · 4.8/5 Trustpilot
Parlons de votre projet →contact@vivre-en-bulgarie.fr · WhatsApp disponible
Les informations de cet article sont données à titre indicatif et peuvent évoluer. La fiscalité et les démarches administratives dépendent de votre situation personnelle. Consultez un professionnel avant toute décision.
