Un investissement locatif en Bulgarie peut générer entre 5% et 8% de rendement brut selon la zone et le type de location. Côté fiscalité, les revenus locatifs sont soumis à une flat tax de 10% avec une déduction forfaitaire de 10% sur les loyers bruts. La convention fiscale franco-bulgare de 1987 vous protège contre la double imposition. Voici ce que vous devez savoir avant d’investir, chiffres à l’appui.
Quel rendement locatif attendre en Bulgarie ?
Le rendement locatif en Bulgarie varie fortement selon la ville, le type de bien et la stratégie de location choisie. À Sofia, un T2 bien placé dans un quartier comme Lozenets ou Studentski Grad génère un rendement brut de 5 à 7% en location longue durée. Les loyers mensuels pour un deux-pièces meublé tournent autour de 450 à 600 €, pour un prix d’achat compris entre 80 000 et 120 000 € selon le quartier et l’état du bien.
À Bansko, station de ski prisée, le rendement peut monter jusqu’à 8% grâce à la location saisonnière hivernale. Un appartement de 60 m² s’y achète autour de 50 000 à 70 000 € (soit environ 900 à 1 200 €/m²), et se loue entre 80 et 120 € la nuit en haute saison. La saison s’étend de décembre à mars, avec un potentiel de revenus complémentaires le reste de l’année grâce au tourisme de randonnée et aux télétravailleurs.
Sur la côte de la mer Noire (Varna, Burgas, Sunny Beach), le modèle est essentiellement saisonnier (juin-septembre). Les prix au m² sont plus élevés qu’en montagne — autour de 1 500 à 2 000 €/m² à Sunny Beach — et le rendement net descend souvent sous les 5% une fois les charges et la vacance locative intégrées.
| Zone | Prix moyen au m² | Rendement brut estimé | Type de location |
|---|---|---|---|
| Sofia (centre) | 2 500 – 3 500 € | 5 – 6% | Longue durée |
| Sofia (périphérie) | 1 500 – 2 200 € | 5 – 7% | Longue durée |
| Bansko (montagne) | 900 – 1 200 € | 6 – 8% | Saisonnière (hiver + été) |
| Varna / Burgas | 1 200 – 1 800 € | 4 – 6% | Saisonnière (été) |
| Sunny Beach | 1 500 – 2 000 € | 4 – 5% | Saisonnière (été) |
Un point important : le pouvoir d’achat local plafonne les loyers. Le salaire moyen bulgare reste autour de 1 000 €/mois à Sofia. Vous pouvez demander des loyers plus élevés aux expatriés et étudiants étrangers, mais pas au-delà de ce que le marché local supporte. C’est pourquoi, malgré la hausse des prix à l’achat ces dernières années, le rendement locatif a eu tendance à se comprimer sur Sofia.
Comment la fiscalité bulgare booste votre rendement net ?
C’est l’un des principaux atouts de l’investissement locatif en Bulgarie : la fiscalité sur les revenus locatifs est parmi les plus basses d’Europe. Que vous déteniez le bien en nom propre ou via une société bulgare, le taux d’imposition reste à 10%.
En tant que personne physique (résident ou non-résident fiscal bulgare), vos loyers sont soumis à un impôt forfaitaire de 10%. Avant le calcul de l’impôt, vous bénéficiez d’une déduction forfaitaire de 10% sur les revenus locatifs bruts au titre des frais. Concrètement, si vous percevez 6 000 € de loyers annuels, votre base imposable est de 5 400 €, et votre impôt de 540 €. Le taux effectif tombe donc à 9%.
Si vous optez pour la détention via une société bulgare (EOOD), les loyers encaissés par la société sont soumis à l’impôt sur les sociétés de 10%. Lorsque vous vous versez des dividendes, une retenue à la source de 5% s’applique en plus. Le taux combiné atteint donc environ 14,5% (10% IS + 5% sur le solde distribué). Ce schéma est intéressant si vous souhaitez réinvestir les bénéfices dans d’autres biens, car seul l’IS de 10% s’applique tant que les fonds restent dans la société.
| Critère | Nom propre | Société (EOOD) |
|---|---|---|
| Taux sur les loyers | 10% (après déduction 10%) | 10% (IS) |
| Dividendes | Non applicable | 5% retenue à la source |
| Taux effectif global | ~9% | ~14,5% (si distribution) |
| Achat de terrain/maison | Interdit (terrains) | Autorisé |
| Intérêt principal | Simplicité, 1 appartement | Réinvestissement, multi-biens, terrain |
Autre avantage de taille : la Bulgarie n’applique pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous pouvez constituer un patrimoine locatif sans être pénalisé fiscalement, ce qui change radicalement la donne pour les investisseurs français habitués à l’IFI.
Convention fiscale France-Bulgarie : comment éviter la double imposition ?
Si vous êtes résident fiscal français et que vous percevez des loyers en Bulgarie, la convention fiscale franco-bulgare signée le 14 mars 1987 s’applique. Elle prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se situe le bien, soit en Bulgarie. Vous payez donc vos 10% en Bulgarie.
Côté français, vous devez déclarer ces revenus sur le formulaire 2047 (revenus de source étrangère). La France vous accorde un crédit d’impôt correspondant à l’impôt français qui aurait été dû sur ces revenus, ce qui évite la double imposition. Attention toutefois : ces revenus sont pris en compte pour déterminer votre taux effectif d’imposition en France. Ils peuvent donc faire monter votre taux marginal sur vos autres revenus français.
Les propriétaires, qu’ils soient résidents ou non-résidents bulgares, doivent déposer une déclaration fiscale annuelle en Bulgarie avant le 30 avril. Pour tout savoir sur cette démarche, consultez notre guide sur la déclaration fiscale annuelle en Bulgarie.
Plus-value immobilière : quelle imposition à la revente ?
La plus-value immobilière en Bulgarie est imposée au taux forfaitaire de 10%, calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Une déduction de 10% pour frais est appliquée sur le montant de la plus-value brute.
Deux exonérations importantes existent. Si vous revendez votre résidence principale après 3 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée. Pour les autres biens immobiliers (investissement locatif par exemple), l’exonération s’applique après 5 ans de détention si vous n’avez vendu qu’un ou deux biens sur l’année.
Pour un investisseur français non-résident fiscal bulgare, la plus-value réalisée en Bulgarie est imposable en Bulgarie. La convention fiscale prévoit que la France accorde un crédit d’impôt pour éviter la double imposition. Si le bien est détenu via une société bulgare (EOOD), c’est la société qui supporte l’imposition sur la plus-value à 10% d’IS.
Les frais à intégrer dans votre calcul de rentabilité
Le rendement brut ne veut rien dire si vous oubliez les frais. Voici les postes à budgéter pour calculer votre rentabilité nette réelle sur un investissement locatif en Bulgarie.
Les frais d’acquisition représentent entre 3% et 5% du prix d’achat : honoraires de notaire (environ 1,5%), frais d’avocat (environ 1,5%), et droits de mutation fixés par la municipalité. Si vous achetez dans le neuf, la TVA de 20% est généralement incluse dans le prix affiché par le promoteur.
Côté charges récurrentes, la taxe foncière est faible en Bulgarie : entre 0,15% et 0,30% de la valeur cadastrale du bien selon la municipalité. S’y ajoutent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les charges de copropriété, qui oscillent entre 60 et 150 €/an selon la localisation.
Si vous confiez la gestion locative à une agence, comptez entre 8% et 15% des loyers encaissés. C’est un poste souvent négligé par les investisseurs à distance, mais incontournable si vous ne vivez pas sur place.
Ce que les blogs ne vous disent pas sur l’investissement locatif en Bulgarie
Après avoir accompagné 50 clients dans leur installation en Bulgarie et créé 30 sociétés sur place, voici les réalités que vous ne lirez pas sur la plupart des sites.
Le financement bancaire est quasi impossible. Les banques françaises ne financent pas l’achat d’un bien en Bulgarie. Les banques bulgares, elles, prêtent rarement aux non-résidents sans historique local. La grande majorité des investisseurs français achètent comptant. Si vous souhaitez utiliser un levier, la seule option réaliste est de nantir un bien immobilier en France pour obtenir un prêt auprès de votre banque française.
Le durcissement bancaire de 2024 complique la donne. Depuis 2024, les banques bulgares refusent de plus en plus les ouvertures de compte sans activité économique locale prouvée. Pour un investisseur, cela signifie qu’il faut souvent passer par une néobanque européenne ou par une société bulgare déjà immatriculée pour encaisser les loyers. C’est un point que nous réglons systématiquement avec nos clients via notre service d’introduction bancaire et de création de société.
Le marché immobilier bulgare n’est pas réglementé comme en France. Il n’y a pas d’équivalent de la loi Hoguet. Les documents sont en bulgare. Un avocat bilingue est indispensable pour vérifier la conformité de l’acte de propriété, l’absence d’hypothèques et la régularité urbanistique. Ne signez jamais rien sans cet accompagnement juridique.
Enfin, gardez en tête que les loyers sont mécaniquement limités par le niveau de vie local. Même dans les meilleurs quartiers de Sofia, vous ne pourrez pas pratiquer des loyers parisiens. Le rendement élevé vient du prix d’achat bas, pas de loyers exceptionnels. Si les prix continuent à monter (ils ont pris +15% en 2024 selon Eurostat) sans que les loyers suivent, le rendement locatif va continuer à se comprimer.
FAQ — Investissement locatif en Bulgarie
Peut-on acheter un bien en Bulgarie en tant qu’étranger ?
Oui. Les citoyens de l’UE peuvent acheter librement des appartements en nom propre. Pour l’achat de terrains ou de maisons avec terrain, il faut passer par une société bulgare (EOOD ou OOD). La procédure de création d’une société est rapide et simple. Pour en savoir plus sur les conditions d’achat, consultez notre guide investir dans l’immobilier en Bulgarie.
Faut-il créer une société pour investir en locatif en Bulgarie ?
Pas obligatoirement pour un appartement. La détention en nom propre est plus simple et le taux effectif d’imposition est légèrement plus bas (~9% contre ~14,5% avec distribution de dividendes). En revanche, la société est obligatoire pour les terrains, et avantageuse si vous prévoyez de réinvestir les bénéfices dans d’autres biens ou si vous souhaitez déduire davantage de frais réels.
Les revenus locatifs bulgares sont-ils imposables en France ?
Ils sont imposables en Bulgarie au taux de 10%. La convention fiscale franco-bulgare prévoit un mécanisme de crédit d’impôt qui évite la double imposition. Cependant, vous devez déclarer ces revenus en France (formulaire 2047), même si vous n’y payez pas d’impôt dessus. Ils sont pris en compte pour le calcul de votre taux effectif.
Quel est le rendement locatif moyen à Sofia ?
En location longue durée, le rendement brut à Sofia se situe entre 5% et 7% selon le quartier et le type de bien. Les T2 dans les quartiers prisés (Lozenets, Studentski Grad, Vitosha) se louent autour de 450-600 €/mois. En courte durée (Airbnb), le rendement peut monter mais au prix d’une gestion plus lourde et d’une vacance locative plus élevée.
La plus-value immobilière est-elle taxée en Bulgarie ?
Oui, au taux de 10% sur la différence entre prix de vente et prix d’achat. Mais la résidence principale est exonérée après 3 ans de détention. Les autres biens immobiliers peuvent être exonérés après 5 ans, sous conditions. C’est l’un des régimes les plus favorables d’Europe.
Comment déclarer ses revenus locatifs bulgares ?
En Bulgarie, vous devez déposer une déclaration fiscale annuelle auprès de la NRA (National Revenue Agency) avant le 30 avril de l’année suivante. La déclaration peut se faire en ligne via le portail de la NRA. En parallèle, vous déclarez ces revenus en France sur le formulaire 2047. Pour approfondir le sujet des prix immobiliers en Bulgarie, consultez notre article dédié.
Pour un panorama complet de la fiscalité en Bulgarie, consultez également notre page dédiée à la fiscalité bulgare.
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Les informations de cet article sont données à titre indicatif et peuvent évoluer. La fiscalité et les démarches administratives dépendent de votre situation personnelle. Consultez un professionnel avant toute décision.
