Oui, un étranger peut acheter un terrain en Bulgarie, mais les règles varient selon votre nationalité. Si vous êtes citoyen de l’Union européenne (comme un Français, un Belge ou un Suisse sous accord bilatéral), vous pouvez acquérir un terrain en votre nom propre. Si vous êtes ressortissant d’un pays hors UE, la Constitution bulgare interdit l’achat direct de terrain : il faudra passer par une société de droit bulgare. Voici le cadre complet pour comprendre ce qui est possible, ce qui ne l’est pas, et comment procéder.
Ce que dit la loi bulgare sur l’achat de terrain par un étranger
La législation bulgare distingue clairement deux catégories d’acheteurs étrangers.
Les ressortissants de l’Union européenne et de l’Espace économique européen bénéficient des mêmes droits que les citoyens bulgares pour l’achat immobilier. Vous êtes Français, Belge ou citoyen d’un autre pays membre ? Vous pouvez acheter un appartement, une maison ou un terrain constructible en votre nom propre, sans avoir besoin de créer une société.
Pour les ressortissants de pays non membres de l’UE/EEE, la situation est différente. La Constitution bulgare interdit aux personnes physiques étrangères (hors UE) de détenir directement un terrain. Concrètement, un citoyen non-européen peut acheter un appartement en nom propre (puisqu’il n’y a pas de terrain associé), mais l’achat d’un terrain nécessite la création d’une société bulgare. Cette société, contrôlée à 100 % par l’acheteur étranger, pourra ensuite acquérir le terrain en question.
Il y a aussi une distinction importante selon le type de terrain. Les terrains agricoles et forestiers sont soumis à des restrictions supplémentaires, y compris pour les citoyens UE. La législation prévoit des conditions spécifiques pour leur acquisition, et dans certains cas, une résidence de longue durée en Bulgarie peut être exigée.
Comment acheter un terrain via une société bulgare ?
La solution la plus courante pour un étranger (hors UE) — et aussi la plus utilisée par les investisseurs UE qui souhaitent structurer leur achat — consiste à créer une société de droit bulgare. Les deux formes les plus utilisées sont l’EOOD (SARL unipersonnelle bulgare, équivalent d’une EURL) et l’OOD (SARL pluripersonnelle).
La procédure est relativement simple. Le capital social minimum est de 2 BGN (environ 1 €). L’enregistrement se fait auprès du Registre du commerce bulgare (Агенция по вписванията) et prend en général 2 à 4 semaines. Vous aurez besoin d’un avocat bulgare pour rédiger les statuts, d’une adresse de domiciliation en Bulgarie et d’un compte bancaire local pour déposer le capital.
Une fois la société créée, c’est elle qui achète le terrain. Vous restez propriétaire à 100 % de la société, et donc, indirectement, du terrain. Cette structure est aussi utilisée par les Français qui souhaitent investir dans l’immobilier en Bulgarie à des fins locatives ou de construction.
Quels frais prévoir pour l’achat d’un terrain en Bulgarie ?
Le coût total d’un achat de terrain ne se limite pas au prix affiché. Voici les principaux postes de dépense à budgéter.
| Poste de dépense | Montant estimé | Remarque |
|---|---|---|
| Taxe de transfert de propriété | 2 à 3 % du prix | Variable selon la municipalité |
| Frais de notaire | 0,1 à 1,5 % du prix | Barème dégressif selon le montant |
| Honoraires avocat | 500 à 1 500 € | Vérification titre + accompagnement |
| Création société (si nécessaire) | 400 à 1 000 € | Inclut frais d’enregistrement et avocat |
| Traducteur assermenté | 100 à 300 € | Obligatoire — documents rédigés en bulgare |
| Enregistrement cadastral | 50 à 200 € | Inscription au registre foncier |
Au total, comptez entre 4 et 7 % du prix du terrain en frais annexes. Si vous devez créer une société, ajoutez le coût de création et les frais d’ouverture de compte bancaire. Un point positif : depuis le passage à l’euro au 1er janvier 2026, les transactions sont simplifiées — plus besoin de conversion BGN/EUR, ce qui réduit les frais de change.
Zones frontalières et terrains protégés : les cas particuliers
Deux situations spécifiques méritent votre attention si vous visez un terrain en dehors des grandes villes.
Les terrains situés à moins de 20 km d’une frontière bulgare sont soumis à une autorisation spéciale du ministère de la Défense. Cette procédure concerne tous les acheteurs étrangers, y compris les citoyens UE. Le délai supplémentaire peut atteindre plusieurs semaines.
Les zones protégées (parcs nationaux, réserves naturelles) font l’objet de restrictions sévères en matière de construction et d’utilisation des sols. Si vous envisagez l’achat d’un terrain dans une zone rurale ou montagnarde, faites systématiquement vérifier le plan de zonage auprès de la municipalité avant de signer quoi que ce soit. Un terrain classé « zone protégée » ou « zone agricole » ne pourra pas être construit sans procédure de changement de destination, ce qui est loin d’être garanti.
Pour en savoir plus sur l’achat immobilier en général, consultez notre guide sur l’achat d’une maison en Bulgarie.
Questions fréquentes
Un Français peut-il acheter un terrain constructible en Bulgarie en nom propre ?
Oui. En tant que citoyen de l’Union européenne, vous pouvez acheter un terrain constructible en votre nom propre en Bulgarie. Vous bénéficiez des mêmes droits que les citoyens bulgares pour ce type d’acquisition. La création d’une société n’est pas obligatoire, mais elle peut être intéressante pour des raisons fiscales ou patrimoniales, notamment si vous prévoyez un investissement immobilier locatif.
Combien coûte la création d’une société pour acheter un terrain en Bulgarie ?
Le capital social minimum est de 2 BGN (environ 1 €). En comptant les honoraires d’avocat, l’enregistrement au Registre du commerce et les frais administratifs, le coût total se situe entre 400 et 1 000 €. La procédure prend en moyenne 2 à 4 semaines. Chez VEB, nous proposons un accompagnement complet pour la création de société en Bulgarie.
Un étranger non-européen peut-il acheter un appartement en Bulgarie ?
Oui, sans restriction. La limitation concerne uniquement les terrains. Un ressortissant non-UE peut acheter librement un appartement, un bureau ou un local commercial en nom propre. C’est l’acquisition du sol (terrain nu, maison avec jardin, parcelle agricole) qui nécessite de passer par une société bulgare.
Faut-il être présent en Bulgarie pour acheter un terrain ?
Non, pas nécessairement. Vous pouvez donner une procuration à un avocat bulgare qui effectuera les démarches en votre nom : signature du contrat préliminaire, création de la société si nécessaire, et signature de l’acte notarié final. La procuration doit être légalisée (apostille) dans votre pays de résidence.
L’entrée de la Bulgarie dans la zone euro change-t-elle les règles d’achat ?
Les règles de propriété foncière restent inchangées. En revanche, le passage à l’euro au 1er janvier 2026 simplifie les transactions : les prix sont désormais affichés en euros, il n’y a plus de frais de change, et la stabilité monétaire est renforcée. Pour les investisseurs européens, c’est un signal supplémentaire de fiabilité du marché immobilier bulgare.
Les informations de cet article sont données à titre indicatif et peuvent évoluer. La législation immobilière et les démarches administratives dépendent de votre situation personnelle. Consultez un professionnel avant toute décision d’achat.
Vous avez un projet immobilier en Bulgarie ?
50 clients accompagnés · Équipe locale à Sofia · Réponse sous 24h
