Un Français peut acheter un appartement en Bulgarie en nom propre, sans restriction. Pour un terrain ou une maison avec jardin, il faut passer par une société locale (EOOD), créée en quelques jours pour 1 € de capital. Avec une flat tax à 10 % sur les revenus locatifs, une exonération des plus-values après 3 ans de détention et l’adoption de l’euro au 1er janvier 2026, la Bulgarie offre un cadre solide pour l’investissement immobilier. Ce guide couvre tout ce qu’un investisseur français doit savoir : fiscalité, procédure d’achat, villes clés, rendements et pièges à éviter.
Pourquoi la Bulgarie attire les investisseurs immobiliers français
La Bulgarie est membre de l’Union européenne depuis 2007 et a rejoint l’espace Schengen en 2025. Depuis le 1er janvier 2026, elle utilise l’euro comme monnaie officielle, au taux de conversion fixe de 1,95583 BGN = 1 EUR. Pour un investisseur français, cela signifie : plus de risque de change, des transferts simplifiés et un cadre monétaire aligné sur celui de la zone euro.
Le marché immobilier bulgare reste parmi les moins chers de l’UE. À Sofia, le prix moyen se situe entre 1 500 et 4 000 €/m² selon le quartier (Lozenets et le centre historique étant les plus chers). Sur la côte de la mer Noire ou dans des villes comme Plovdiv, les prix oscillent entre 800 et 1 500 €/m². À titre de comparaison, Paris dépasse 9 000 €/m² et Lyon tourne autour de 4 500 €/m².
Les rendements locatifs bruts à Sofia sont estimés entre 5 et 9 % selon les sources et le type de bien, contre 2 à 4 % dans les grandes métropoles françaises. La fiscalité amplifie cet écart : en Bulgarie, les revenus locatifs sont taxés à 10 % flat, sans prélèvements sociaux type CSG/CRDS pour les non-résidents. Le tableau ci-dessous résume les différences clés.
| Critère | Bulgarie | France |
|---|---|---|
| Impôt sur les revenus locatifs | 10 % flat | Jusqu’à 45 % + 17,2 % PS |
| Impôt sur les plus-values | 10 % (exo totale après 3 ans) | 36,2 % (exo totale après 22-30 ans) |
| Frais d’acquisition | 3 à 7 % | 7 à 8 % |
| Taxe foncière annuelle | 0,01 à 0,45 % de la valeur cadastrale | Variable, souvent > 1 000 €/an |
| Impôt sur les dividendes | 5 % retenue à la source | PFU 30 % |
| Rendement locatif brut (Sofia) | 5 à 9 % | 2 à 4 % (Paris/Lyon) |
L’adoption de l’euro a déjà eu un effet visible sur le marché. L’expérience de la Croatie, qui a intégré la zone euro en 2023, montre une hausse des prix d’environ 20 % l’année suivante. En Bulgarie, la tendance est similaire : les prix à Sofia ont progressé de +15 % en 2024, et les experts anticipent une poursuite de cette dynamique sur 2026-2027, portée par l’afflux de capitaux européens.
Ce qu’un Français peut acheter — et ce qui nécessite une société
En tant que citoyen de l’Union européenne, vous avez le droit d’acheter un appartement en Bulgarie en nom propre, exactement comme un citoyen bulgare. Pas de restriction, pas de formalité supplémentaire.
La règle change pour les terrains. Un étranger — même européen — ne peut pas acheter de terrain à titre personnel en Bulgarie. Si vous visez une maison avec jardin, un terrain constructible ou un bien rural, il faut créer une société de droit bulgare. La forme la plus courante est l’EOOD (SARL unipersonnelle bulgare). Le capital social minimum est de 2 BGN, soit environ 1 €. La création prend 24 à 72 heures et coûte environ 100 à 200 € de frais administratifs.
Passer par une EOOD présente aussi des avantages fiscaux : vous pouvez déduire davantage de charges (travaux, gestion, assurance) et optimiser la distribution des bénéfices via des dividendes taxés à 5 %. Pour les investisseurs qui détiennent plusieurs biens, la société est quasi systématique.
Pour en savoir plus sur les structures juridiques adaptées, consultez notre page création d’entreprise en Bulgarie.
Où investir en Bulgarie : les 4 villes à connaître
Le choix de la ville détermine votre stratégie : locatif long terme, saisonnier, plus-value à la revente. Voici les quatre marchés principaux.
Sofia : le choix de la sécurité
La capitale concentre la majorité de la demande locative. Étudiants internationaux, jeunes actifs, expatriés : le vivier de locataires est large et diversifié. Les prix tournent autour de 2 000 à 4 000 €/m² dans les quartiers prisés (Lozenets, centre, Studentski Grad). Le rendement brut se situe entre 5 et 7 % en location longue durée. C’est l’investissement le plus sécurisé en Bulgarie : la demande est constante, la vacance locative faible.
Varna : la location saisonnière
Deuxième ville du pays, Varna est le hub de la mer Noire. Les prix y sont plus bas : 1 000 à 2 000 €/m². Le marché est orienté location touristique, avec des rendements qui peuvent atteindre 6 à 8 % bruts sur les mois d’été. Attention : la location à l’année est plus difficile à Varna qu’à Sofia, la demande étant fortement saisonnière.
Plovdiv : le pari culturel
Deuxième ville par la population, capitale européenne de la culture en 2019, Plovdiv attire de plus en plus d’étudiants et de télétravailleurs. Les prix restent entre 900 et 1 500 €/m². Le marché locatif y est en croissance, et la plus-value à moyen terme est prometteuse.
Burgas : l’alternative côtière
Plus calme que Varna, Burgas offre un bon rapport qualité/prix pour un investissement balnéaire. Les prix démarrent à 800 €/m². Le profil d’investissement est similaire à Varna : saisonnier, orienté tourisme.
Pour une analyse détaillée des prix par ville, consultez notre guide sur les prix de l’immobilier en Bulgarie.
La fiscalité de l’investissement immobilier en Bulgarie
C’est souvent le premier argument qui attire les investisseurs français en Bulgarie. La fiscalité immobilière bulgare repose sur trois piliers simples.
Revenus locatifs : imposés à 10 % flat sur le revenu net (loyers moins charges déductibles). Les charges déductibles comprennent : intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, travaux d’amélioration, amortissement du mobilier, charges de copropriété. Cette large déductibilité peut ramener le taux effectif d’imposition à 5-7 % sur le revenu brut. Pas de CSG/CRDS pour les non-résidents.
Plus-values immobilières : taxées à 10 % la première année, puis totalement exonérées après 3 ans de détention. À comparer avec la France où l’exonération complète prend entre 22 et 30 ans selon le type de prélèvement.
Dividendes (si société EOOD/OOD) : retenue à la source de 5 %. Combinée avec l’impôt sur les sociétés de 10 %, cela donne un taux global d’imposition d’environ 14,5 % sur les bénéfices distribués — très compétitif par rapport au PFU de 30 % en France.
La convention fiscale franco-bulgare évite la double imposition. Les revenus immobiliers générés en Bulgarie sont imposables en Bulgarie. En France, un mécanisme de crédit d’impôt permet de déduire l’impôt déjà payé en Bulgarie. Pour les non-résidents fiscaux français, les revenus bulgares ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français.
Pour approfondir le sujet fiscal, consultez notre page dédiée à la fiscalité en Bulgarie.
Les étapes pour acheter un bien immobilier en Bulgarie
La procédure d’achat en Bulgarie est plus rapide qu’en France : comptez 4 à 6 semaines entre la première visite et la signature chez le notaire, contre 3 à 4 mois en France. Voici les étapes.
Étape 1 — Préparer votre dossier
Ouvrez un compte bancaire en Bulgarie (ou faites-le par procuration via un avocat local, pour 800 à 1 200 € d’honoraires). Depuis 2024, les banques bulgares sont devenues plus exigeantes avec les non-résidents sans activité locale. Si vous créez une EOOD, l’ouverture du compte est plus fluide. Faites traduire et apostiller vos documents d’identité.
Étape 2 — Trouver le bien et faire une offre
Les portails principaux sont Imoti.net et BulgarianProperties.com. Vous pouvez aussi passer par une agence immobilière francophone. Les prix affichés sont négociables, surtout hors saison. Prévoyez 3 à 5 % de frais d’agence.
Étape 3 — Signer le contrat préliminaire
Ce document engage les deux parties. Vous versez un acompte de 5 à 10 % du prix. Le contrat est rédigé en bulgare avec traduction française. Il fixe les conditions définitives : prix, délais, clauses suspensives.
Étape 4 — Due diligence juridique
Votre avocat vérifie 10 ans d’historique de propriété via le cadastre électronique (icadastre.bg). Il contrôle l’absence d’hypothèques, de servitudes ou de litiges. Cette étape est cruciale — ne l’ignorez jamais. Prévoyez environ 1,5 % du prix pour les honoraires d’avocat.
Étape 5 — Signature chez le notaire et enregistrement
L’acte notarial (нотариален акт) transfère la propriété. Les frais de notaire suivent un barème dégressif (environ 1 à 1,5 %). Les droits de mutation varient de 0,1 à 3 % selon la municipalité. L’enregistrement au Registre des biens (Агенция по вписванията) est quasi immédiat après la signature.
Au total, prévoyez une enveloppe de 3 à 7 % du prix d’achat pour l’ensemble des frais (notaire, avocat, droits, traduction, agence).
Pour un accompagnement étape par étape, consultez notre guide acheter une maison en Bulgarie.
Financement et gestion locative : ce qu’il faut anticiper
Le financement est le point faible. Obtenir un prêt immobilier en Bulgarie quand on est non-résident est très compliqué. Les banques locales exigent un apport de 30 à 40 %, des revenus locaux prouvés et un dossier solide. En pratique, la grande majorité des investisseurs français achètent comptant. Votre banque française ne financera pas non plus l’achat d’un bien en Bulgarie (sauf à nantir un bien français).
Côté gestion locative, la distance peut poser problème. Plusieurs options existent : confier la gestion à une agence locale francophone (comptez 10 à 15 % des loyers en frais de gestion), ou utiliser des plateformes type Airbnb si vous optez pour le saisonnier. Pour la location longue durée à Sofia, la demande est suffisante pour trouver un locataire rapidement via les réseaux d’expatriés et les sites locaux.
Pour évaluer votre rendement net selon votre stratégie, consultez notre analyse sur la rentabilité de l’investissement locatif en Bulgarie.
FAQ — Investissement immobilier en Bulgarie pour les Français
Un Français peut-il acheter un bien immobilier en Bulgarie sans créer de société ?
Oui, pour un appartement. Les citoyens de l’UE achètent en nom propre sans restriction. En revanche, l’achat d’un terrain (y compris une maison avec jardin) nécessite la création d’une société bulgare (EOOD), une procédure rapide et peu coûteuse.
Quel budget minimum faut-il pour investir à Sofia ?
Avec 60 000 à 90 000 €, vous pouvez acquérir un T2 dans un quartier à forte demande locative (Studentski Grad, Mladost). Pour un bien premium dans le centre ou à Lozenets, prévoyez plutôt 120 000 à 200 000 €. Ajoutez 3 à 7 % de frais d’acquisition.
Comment sont imposés les revenus locatifs pour un non-résident français ?
Les revenus locatifs sont imposés en Bulgarie au taux de 10 % sur le revenu net (après déduction des charges). Grâce à la convention fiscale franco-bulgare, l’impôt payé en Bulgarie est déduit de l’impôt français via un crédit d’impôt. Les non-résidents ne paient pas de CSG/CRDS sur ces revenus.
Peut-on obtenir un prêt immobilier en Bulgarie en tant que Français ?
C’est possible mais difficile. Les banques bulgares exigent un apport élevé (30-40 %) et des garanties solides. La plupart des investisseurs français achètent comptant ou utilisent un financement adossé à un bien en France.
Faut-il se déplacer en Bulgarie pour acheter ?
En théorie, non. Un avocat bulgare peut agir par procuration pour l’ensemble des démarches (ouverture de compte, signature). En pratique, un déplacement d’une semaine est recommandé pour visiter les biens, rencontrer les intermédiaires et signer vous-même chez le notaire.
L’entrée dans l’euro va-t-elle faire monter les prix ?
C’est la tendance observée dans les pays qui ont précédemment rejoint la zone euro. En Croatie, les prix ont augmenté d’environ 20 % l’année suivant l’adoption de l’euro en 2023. En Bulgarie, la hausse des prix est déjà en cours (+15 % à Sofia en 2024). Les prix restent toutefois très en-dessous de la moyenne européenne, ce qui laisse une marge de progression.
Les informations de cet article sont données à titre indicatif et peuvent évoluer. La fiscalité et les démarches administratives dépendent de votre situation personnelle. Consultez un professionnel avant toute décision d’investissement.
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